تكاليف شراء العقار في دبي باستخدام التمويل العقاري

يتحدث الجميع عن الدفعة المقدمة، لكن القليل فقط يتحدث بصدق عن كل ما عدا ذلك. وفي الإمارات، فإن “كل ما عدا ذلك” قد يشكل حصة مهمة من قيمة صفقتك.

إذا كنت تخطط لشراء عقار عبر تمويل عقاري في دبي، فالمبلغ الحقيقي الذي تحتاج إلى وضعه في ميزانيتك ليس الدفعة المقدمة فقط. بل إجمالي التكلفة يوم التحويل، وهذا الدليل يوضحها لك حتى لا تفاجأ بأي شيء.

رسوم تحويل DLD: التكلفة الأبرز

تفرض دائرة الأراضي والأملاك في دبي رسوماً بنسبة 4% من قيمة العقار كرسوم تحويل. وعملياً، يتحملها المشتري في الغالب، ويتم سدادها بشيك مدير يوم التحويل.

هذا هو أكبر بند بعد الدفعة المقدمة. تعامل معه كتكلفة غير قابلة للتفاوض وأدرجه في ميزانيتك منذ اليوم الأول.

رسوم أمين التسجيل ورسوم التسجيل

إلى جانب رسوم تحويل DLD، توجد رسوم تسجيل لدى أمين التسجيل تُسدد عند التحويل، وتختلف حسب قيمة العقار.

وفقاً لخدمات DLD الإلكترونية، فإن العقارات التي يبلغ سعرها 500,000 AED أو أكثر تخضع لرسوم تسجيل قدرها 4,200 AED. أما العقارات الأقل من ذلك فتكون الرسوم أقل وفقاً لذلك.

وهي تكلفة إدارية ثابتة، وتُطبق بشكل قياسي على جميع المعاملات.

رسوم تسجيل الرهن العقاري

إذا كنت تمول الشراء عبر قرض بدلاً من الدفع النقدي، فإن DLD تفرض أيضاً رسوم تسجيل رهن عقاري بنسبة 0.25% من قيمة القرض.

هي مبلغ صغير نسبياً، لكنه موجود، ويجب إدراجه في حساباتك.

وتوجد معه بعض البنود الأصغر أيضاً:

• إصدار سند الملكية;

• رسوم المعرفة والابتكار;

• رسوم إدارية ثابتة مذكورة في جدول رسوم DLD.

تكاليف مرتبطة بالبنك (وتختلف حسب الحالة)

على عكس رسوم دائرة الأراضي، فإن رسوم البنك ليست ثابتة. فهي تعتمد على الجهة الممولة، والمنتج، وأحياناً على ملفك الشخصي.

تُحدد ضوابط الإقراض على مستوى المصرف المركزي الإماراتي، لكن التسعير نفسه يتنافس عليه البنوك.

توقع أن ترى بندين رئيسيين.

رسوم التقييم

يقوم البنك بترتيب تقييم للعقار قبل الموافقة على القرض.

وغالباً ما تذكر الأدلة السوقية:

2,500 AED إلى 3,500 AED

رسوم المعالجة أو الترتيب

يفرضها البنك كنسبة مئوية من قيمة القرض.

وتختلف النسبة الدقيقة، لذا احرص دائماً على طلبها كتابة خلال مرحلة العرض.

لا تتعامل مع هذه البنود على أنها تفاصيل صغيرة؛ ففي رهن عقاري من سبعة أرقام، هي مهمة.

تكاليف أخرى للمعاملة يجب الانتباه لها

بحسب هيكلة الصفقة، قد تظهر بعض التكاليف الإضافية:

• عمولة وكالة عقارية، وتُذكر عادةً بحوالي 2% من سعر الشراء;

• رسوم شهادة عدم الممانعة من المطور، وتختلف من مطور لآخر;

• رسوم إدارية مرتبطة بأوراق التحويل والتسجيل.

غالباً ما تُدرج هذه البنود ضمن تفصيل الرسوم المعتاد في دبي، لكن المبالغ الدقيقة تختلف حسب المبنى والمطور.

احرص دائماً على تأكيد التفاصيل الخاصة بمعاملتك.

الشراء على الخارطة: عامل Oqood

يضيف الشراء على الخارطة مسار تسجيل مختلفاً يُعرف باسم Oqood، ويُطبق خلال مرحلة الإنشاء.

تشير بعض المراجع السوقية إلى رسوم تسجيل Oqood بنسبة 4% من قيمة العقار، لكن التوقيت وآلية السداد يعتمدان على المطور ومرحلة المشروع.

إذا كنت تتجه للشراء على الخارطة، فاطلب من المطور توضيح:

• متى تُفرض هذه الرسوم;

• من يتولى عملية التسجيل;

• ما التكاليف الإضافية التي قد تنطبق أثناء الإنشاء.

قائمة بسيطة للميزانية

عندما تحسب المبلغ النقدي الذي ستحتاجه فعلياً يوم التحويل، خطط لـ:

• الدفعة المقدمة;

• رسوم تحويل DLD (4%);

• رسوم أمين التسجيل ورسوم التسجيل (حوالي 2,000 AED أو 4,200 AED حسب قيمة العقار، إضافة إلى ضريبة القيمة المضافة);

• رسوم تسجيل الرهن العقاري (0.25% من قيمة القرض);

• رسوم البنك (التقييم بالإضافة إلى المعالجة أو الترتيب);

• رسوم شهادة عدم الممانعة، والوكالة، وغيرها من البنود الإدارية الخاصة بصفقتك.

ما الخطوة التالية

بمجرد أن تتضح ميزانية الرسوم لديك وتعرف الرقم الحقيقي الإجمالي، ابدأ بالحصول على موافقة مبدئية على التمويل العقاري في الإمارات.

هذا يمنحك قوة تفاوضية وسقفاً واقعياً لما يمكنك تحمله.

بعد ذلك، قارن العروض على أسعار الفائدة العقارية:

• ثابتة;

• متغيرة;

• مرتبطة بـ EIBOR.

وازن بين التكلفة الإجمالية، لا بين السعر المعلن فقط.

فالصفقة التي تبدو الأرخص نادراً ما تكون الأرخص فعلياً.