Κόστη Αγοράς με Στεγαστικό Δάνειο στο Dubai
Όλοι μιλούν για την προκαταβολή. Ελάχιστοι μιλούν ειλικρινά για όλα τα υπόλοιπα. Και στα ΗΑΕ, τα «υπόλοιπα» μπορεί να αποτελέσουν σημαντικό μέρος της συναλλαγής σας.
Αν σχεδιάζετε αγορά με στεγαστικό δάνειο στο Dubai, το πραγματικό ποσό που πρέπει να υπολογίσετε δεν είναι μόνο η προκαταβολή. Είναι το συνολικό κόστος την ημέρα της μεταβίβασης, και αυτός ο οδηγός το αναλύει ώστε να μην υπάρξουν εκπλήξεις.
Τέλος μεταβίβασης DLD: το βασικό κόστος
Το Dubai Land Department χρεώνει 4% της αξίας του ακινήτου ως τέλος μεταβίβασης. Στην πράξη, σχεδόν πάντα το πληρώνει ο αγοραστής, και εξοφλείται με manager’s cheque την ημέρα της μεταβίβασης.
Αυτό είναι το μεγαλύτερο επιμέρους κόστος μετά την προκαταβολή σας. Αντιμετωπίστε το ως μη διαπραγματεύσιμο και εντάξτε το στον προϋπολογισμό σας από την πρώτη μέρα.
Τέλος trustee και εγγραφής
Πέρα από το τέλος μεταβίβασης DLD, υπάρχει και τέλος εγγραφής trustee που καταβάλλεται κατά τη μεταβίβαση. Κλιμακώνεται ανάλογα με την αξία του ακινήτου.
Σύμφωνα με τις ηλεκτρονικές υπηρεσίες του DLD, ακίνητα με τιμή 500,000 AED ή μεγαλύτερη επιβαρύνονται με τέλος εγγραφής 4,200 AED. Για ακίνητα κάτω από αυτό το όριο, το τέλος μειώνεται αναλόγως.
Πρόκειται για ένα σταθερό διοικητικό κόστος και ισχύει σε όλες τις συναλλαγές.
Τέλος εγγραφής στεγαστικού δανείου
Αν χρηματοδοτείτε την αγορά αντί να πληρώσετε με μετρητά, το DLD χρεώνει επίσης τέλος εγγραφής στεγαστικού δανείου ύψους 0.25% του ποσού του δανείου.
Είναι σχετικά μικρό, αλλά υπάρχει και πρέπει να το υπολογίσετε στο πλάνο σας.
Με αυτό συνδέονται και μερικά μικρότερα έξοδα:
έκδοση title deed;
knowledge and innovation fees;
σταθερές διοικητικές χρεώσεις που αναφέρονται στο πρόγραμμα χρεώσεων του DLD.
Κόστη που σχετίζονται με την τράπεζα (διαφέρουν)
Σε αντίθεση με τα τέλη του land department, οι τραπεζικές χρεώσεις δεν είναι σταθερές. Εξαρτώνται από τον δανειστή, το προϊόν και, μερικές φορές, το προσωπικό σας προφίλ.
Οι κανόνες για τη χορήγηση δανείων καθορίζονται σε επίπεδο UAE Central Bank, αλλά η τιμολόγηση είναι ανταγωνιστική μεταξύ των τραπεζών.
Να περιμένετε δύο βασικά στοιχεία.
Τέλος εκτίμησης
Η τράπεζα οργανώνει την εκτίμηση του ακινήτου πριν εγκρίνει το δάνειό σας.
Οι οδηγοί της αγοράς συνήθως αναφέρουν:
AED 2,500 to AED 3,500
Τέλος επεξεργασίας ή διευθέτησης
Αυτό χρεώνεται από την τράπεζα ως ποσοστό του ποσού του δανείου.
Το ακριβές ποσοστό διαφέρει, γι’ αυτό ζητήστε το πάντα γραπτώς κατά το στάδιο της προσφοράς.
Μην το θεωρήσετε ψιλά γράμματα. Σε ένα στεγαστικό δανεισμό επταψήφιου ποσού, έχουν σημασία.
Άλλα κόστη συναλλαγής που πρέπει να έχετε υπόψη
Ανάλογα με τη δομή της συμφωνίας σας, μπορεί να προκύψουν και μερικά ακόμη έξοδα:
προμήθεια μεσιτικού γραφείου, που συνήθως αναφέρεται γύρω στο 2% της τιμής αγοράς;
τέλος NOC του developer, το οποίο διαφέρει από κατασκευαστή σε κατασκευαστή;
διοικητικά τέλη που συνδέονται με τα έγγραφα μεταβίβασης και εγγραφής.
Συνήθως αυτά συγκεντρώνονται στις τυπικές αναλύσεις χρεώσεων του Dubai, αλλά τα ακριβή ποσά μεταβάλλονται ανά κτίριο και developer.
Επιβεβαιώνετε πάντα τις λεπτομέρειες για τη δική σας συναλλαγή.
Αγορές off-plan: ο παράγοντας Oqood
Η αγορά off-plan εισάγει μια διαφορετική διαδικασία εγγραφής που ονομάζεται Oqood και εφαρμόζεται κατά τη διάρκεια της κατασκευής.
Ορισμένες αναφορές της αγοράς περιγράφουν τέλος εγγραφής Oqood 4% της αξίας του ακινήτου, αν και ο χρόνος και ο χειρισμός εξαρτώνται από τον developer και το στάδιο του έργου.
Αν προχωράτε σε off-plan, ζητήστε από τον developer να σας εξηγήσει ξεκάθαρα:
πότε χρεώνεται αυτό το τέλος;
ποιος αναλαμβάνει τη διαδικασία εγγραφής;
ποια επιπλέον κόστη μπορεί να ισχύσουν κατά την κατασκευή.
Απλό checklist προϋπολογισμού
Όταν υπολογίζετε τα μετρητά που πραγματικά χρειάζεστε την ημέρα της μεταβίβασης, προβλέψτε:
προκαταβολή;
τέλος μεταβίβασης DLD (4%);
τέλος trustee και εγγραφής (περίπου AED 2,000 ή AED 4,200 ανάλογα με την αξία του ακινήτου, πλέον ΦΠΑ);
τέλος εγγραφής στεγαστικού δανείου (0.25% του δανείου);
τραπεζικά έξοδα (εκτίμηση συν επεξεργασία ή διευθέτηση);
NOC, μεσιτική αμοιβή και άλλα διοικητικά έξοδα που αφορούν τη δική σας συμφωνία.
Τι να κάνετε στη συνέχεια
Μόλις ο προϋπολογισμός των εξόδων σας ξεκαθαρίσει και γνωρίζετε το πραγματικό συνολικό ποσό, ξεκινήστε με προέγκριση στεγαστικού δανείου στα ΗΑΕ.
Αυτό σας δίνει διαπραγματευτικό πλεονέκτημα και ένα ρεαλιστικό ανώτατο όριο για το τι μπορείτε να αντέξετε.
Από εκεί και πέρα, συγκρίνετε προσφορές σε επιτόκια στεγαστικού δανείου:
σταθερό;
κυμαινόμενο;
συνδεδεμένο με EIBOR.
Ζυγίστε το συνολικό κόστος, όχι μόνο το διαφημιζόμενο επιτόκιο.
Η πιο «φθηνή» προσφορά σπάνια αποδεικνύεται η πραγματικά φθηνότερη.