Perché usare il ROI Calculator

Il ROI Calculator è un modo rapido per trasformare “un bel appartamento” in una chiara storia d’investimento con numeri. Invece di promesse vaghe, mostri al cliente: quanto l’unità può generare in un periodo scelto, da cosa è composto il reddito (affitto + rivalutazione del prezzo), quali costi riducono il risultato (service charge, spese extra e, nel short-term, anche le commissioni operative) e, cosa più importante — il ROI finale.
In più, puoi modellare scenari “e se…” e confrontare rapidamente Long-term vs Short-term per la stessa unità — questo accelera le decisioni e rende il calcolo più credibile.

Come usare il ROI Calculator in Alnair

1) Dove creare un calcolo

• Apri la pagina del progetto / pagina dell’unità (inclusa un’unità secondaria all’interno di un progetto).

• Trova il blocco ROI Calculator e clicca “Add calculation”.

• Puoi creare più calcoli per la stessa unità (ad esempio “Base”, “Optimistic”, “Conservative”) così puoi scegliere rapidamente lo scenario giusto per un cliente specifico.

  
  

2) Scegli una strategia: Long-term o Short-term 

Long-term rental — quando il cliente pensa in termini di un contratto di locazione annuale: reddito stabile e un numero di affitto “per anno” chiaro.
Qui inserisci il market annual rent e poi usi il Market Scenario per mostrare “cosa succede se affittiamo sotto mercato / a mercato / sopra mercato”.

Short-term rental — quando il cliente vuole affitti giornalieri.
Qui il reddito dipende dal prezzo giornaliero e dall’occupazione, e devi includere le operating fees (management + platform). Senza queste, lo short-term spesso appare irrealisticamente redditizio.

3) Compila i dettagli dell’unità + input condivisi (uguali per entrambe le strategie)

Dopo aver selezionato una strategia, imposti le basi dell’unità e le impostazioni di calcolo condivise.

Dettagli unità (da dove provengono i dati)

• Puoi inserire i valori manualmente (utile per modellare “what-if”), oppure

• Puoi selezionare un’unità dalle inserzioni disponibili in questo edificio/progetto — allora area (sqm/ft²) e altri attributi dell’unità presenti nella scheda unità vengono compilati automaticamente. Dopodiché aggiungi solo gli input di scenario.

Input condivisi per il calcolo

• T (years) — l’orizzonte del calcolo (holding period).

• Unit Price — prezzo di acquisto (come vuoi mostrarlo in questo scenario).

• Service charge — o per area (rate × area) o fisso per anno.

• Extra expenses — eventuali costi aggiuntivi (arredo, assicurazione, riparazioni, riserve, ecc.).
  Le tasse non sono un input separato di default — se ne hai bisogno, aggiungile come voce in Extra expenses.

• Growth rate — rivalutazione annua del prezzo (usa 0 se non vuoi includere la rivalutazione).

Cosa devi compilare a seconda della strategia

A) Long-term: “contract rent” + market scenarios

Input strategia Long-term

• Market annual rental price — affitto di mercato per anno

• Market Scenario — deviazione dal mercato (–15%, –10%, –5%, 0%, +5%, +10%, +15%)

Come funziona il Market Scenario (spiegazione cliente-friendly)
Market Scenario non è una “formula complessa” — è semplicemente un interruttore di scenario:

• 0% — affitto a mercato

• –10% — affitto sotto mercato → reddito inferiore → ROI inferiore

• +10% — affitto sopra mercato → reddito superiore → ROI superiore

Praticamente, moltiplica l’affitto annuale:

• –10% → × 0.90

• 0% → × 1.00

• +10% → × 1.10

Questo ti aiuta a mostrare 2–3 versioni realistiche velocemente: conservative / base / optimistic.

B) Short-term: “daily rent” + operating fees

Input strategia Short-term

• Daily rental price — tariffa giornaliera media

• Occupancy rate — occupancy (quota di giorni prenotati)

• Property management fee % — commissione di gestione

• Platform fee % — commissione piattaforma/servizio

Nello short-term queste commissioni sono trattate come costi operativi e possono cambiare significativamente il ROI, quindi vale la pena evidenziarle esplicitamente al cliente.

4) Dove il cliente vedrà il risultato

Una volta salvato un calcolo, le metriche ROI possono essere usate oltre il calcolatore stesso:

• Sulla pagina progetto/unità — ottimo per spiegare la logica durante una chiamata o un incontro.

• Nella presentazione PDF — il blocco ROI può essere incluso nel PDF esportato; quando generi i materiali, scegli quale scenario mostrare.

  
  

Esempi di calcolo (così puoi spiegarlo “in parole semplici”)

Esempio 1 — un semplice scenario long-term (template rapido)

Assumi:

• Purchase price: 1,200,000

• Service charge over 5 years: 72,630

• Extra expenses: 200,000

• Market rent: 100,000/year, scenario 80% → 80,000/year, over 5 years 400,000

• Appreciation: 5%/year for 5 years → 331,200

Quindi:

• Total income = 400,000 + 331,200 = 731,200

• Total cost = 1,200,000 + 72,630 + 200,000 = 1,472,630

• ROI ≈ 49.7%

  
  

Esempio 2 — Mutuo (come rifletterlo usando Extra expenses)

Inputs

• Unit price: 1,000,000 AED

• Down payment: 200,000 AED

• Loan amount: 800,000 AED

• Interest rate: 5% per year

• Loan term (example): 25 years

• Payment type: annuity

Step 1. Calculate the monthly payment

Per questi termini, la rata mensile annua è approssimativamente:

• ≈ 4,676.72 AED / month

Step 2. Add mortgage to the calculator (cash-flow approach)

Questo è l’approccio più semplice e comprensibile per il cliente: “quanto pago davvero alla banca ogni mese”.

In Alnair:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage payment

  • Type: Fixed

  • Recurrence: Per month

  • Amount: 4,676.72 AED

Il calcolatore lo ridimensionerà automaticamente per 12 × T:

• Per T = 5 years: 4,676.72 × 12 × 5 = ≈ 280,603 AED
  Questo importo è incluso nel Total cost.

Come spiegarlo al cliente:
“Abbiamo incluso l’effettivo onere ipotecario mensile, così il ROI riflette il flusso di cassa.”

Step 3. Alternative (investment logic): include interest only

A volte il cliente dice: “la restituzione del capitale non è davvero un costo — aumenta la mia equity.”
In quel caso puoi includere solo gli interest only come vero costo del finanziamento.

Per gli stessi termini su 5 years (numeri di riferimento):

• Total payments over 5 years: ≈ 280,603 AED

• Interest portion: ≈ 189,245 AED

• Principal repaid: ≈ 91,358 AED

• Remaining loan balance after 5 years: ≈ 708,642 AED

Come aggiungerlo:

• Extra expenses → Add expense

  • Name: Mortgage interest (T years)

  • Type: Fixed

  • Recurrence: One-time

  • Amount: 189,245 AED

Come spiegarlo al cliente:
“Non conteggiamo la restituzione del capitale come spesa — solo il costo del finanziamento (interessi). Questo rende il ROI più vicino alla logica d’investimento classica.”

Quick cheat sheet: quale approccio mutuo usare

• Il cliente chiede “Quanto pagherò ogni mese?” → usa monthly payment (cash-flow)

• Il cliente chiede “Qual è il mio costo di finanziamento / rendimento d’investimento?” → usa interest-only

5 scenari pratici di vendita

1. Confronta Long-term vs Short-term per la stessa unità.

2. Mostra 3 scenari long-term tramite Market Scenario: sotto mercato / a mercato / sopra mercato.

3. Caso conservativo: appreciation = 0 e aggiungi una voce “reserve” in Extra expenses.

4. Caso ottimista: affitto +5–10% e appreciation +5%/year (quando appropriato).

5. Mutuo: aggiungi il pagamento del mutuo (o gli interessi) via Extra expenses e mostra il ROI “con finanziamento incluso”.