Расходы при покупке недвижимости в Дубае с ипотекой
Все говорят о первоначальном взносе. Очень немногие честно рассказывают обо всём остальном. А в UAE «всё остальное» может составить заметную часть вашей сделки.
Если вы планируете покупку недвижимости в ипотеку в Dubai, реальная сумма, которую нужно заложить в бюджет, — это не только депозит. Это полная стоимость в день оформления перехода права, и этот гид поможет разобраться в ней, чтобы вас ничего не застало врасплох.
Комиссия DLD за передачу права: главная статья расходов
Dubai Land Department взимает 4% от стоимости недвижимости в качестве комиссии за передачу права. На практике её почти всегда оплачивает покупатель, и обычно она рассчитывается через manager’s cheque в день оформления.
Это самая крупная статья расходов после первоначального взноса. Считайте её обязательной и закладывайте в бюджет с самого начала.
Сбор trustee и регистрационный сбор
Помимо комиссии DLD за передачу права, при оформлении также оплачивается регистрационный сбор trustee. Его размер зависит от стоимости объекта.
Согласно DLD e-services, для объектов стоимостью AED 500,000 и выше регистрационный сбор составляет AED 4,200. Для объектов ниже этого порога сумма уменьшается соответственно.
Это фиксированные административные расходы, стандартные для всех сделок.
Комиссия за регистрацию ипотеки
Если вы финансируете покупку через ипотеку, а не оплачиваете её наличными, DLD также взимает комиссию за регистрацию ипотеки в размере 0.25% от суммы кредита.
Она относительно небольшая, но её обязательно нужно учитывать в расчётах.
Кроме того, есть ещё несколько небольших расходов:
оформление title deed;
сборы knowledge and innovation;
фиксированные административные платежи по тарифам DLD.
Банковские расходы (они варьируются)
В отличие от сборов земельного департамента, банковские комиссии не фиксированы. Они зависят от кредитора, продукта и иногда от вашего профиля.
Правила кредитования устанавливаются на уровне UAE Central Bank, но цены между банками остаются конкурентными.
Обычно стоит учитывать две основные статьи.
Комиссия за оценку
Перед одобрением кредита банк организует оценку недвижимости.
В рыночных обзорах обычно указывают:
AED 2,500 to AED 3,500
Комиссия за обработку или оформление
Банк взимает её в процентах от суммы кредита.
Точная величина может отличаться, поэтому всегда запрашивайте её в письменном виде на этапе предложения.
Не относитесь к этим расходам как к мелкому шрифту. При ипотеке на семь значимых цифр они имеют значение.
Другие расходы по сделке, которые стоит учитывать
В зависимости от структуры сделки могут появиться и дополнительные расходы:
комиссия агентства недвижимости, обычно около 2% от стоимости покупки;
fee за NOC от застройщика, который отличается у разных девелоперов;
административные сборы, связанные с оформлением документов на передачу и регистрацию.
Обычно их включают в стандартные breakdown по сборам в Dubai, но точные суммы зависят от здания и застройщика.
Всегда уточняйте детали именно по вашей сделке.
Покупка off-plan: фактор Oqood
Покупка off-plan предполагает иной процесс регистрации, называемый Oqood, который действует на этапе строительства.
В некоторых рыночных источниках указывается регистрационный сбор Oqood в размере 4% от стоимости недвижимости, однако сроки и порядок зависят от застройщика и стадии проекта.
Если вы рассматриваете off-plan, попросите застройщика чётко указать:
когда взимается этот сбор;
кто занимается процессом регистрации;
какие дополнительные расходы могут возникнуть в период строительства.
Простой чек-лист для бюджета
Когда вы рассчитываете реальную сумму, которая понадобится в день оформления, учитывайте:
первоначальный взнос;
комиссию DLD за передачу права (4%);
сбор trustee и регистрационный сбор (около AED 2,000 или AED 4,200 в зависимости от стоимости объекта, плюс VAT);
комиссию за регистрацию ипотеки (0.25% от суммы кредита);
банковские сборы (оценка и комиссия за обработку или оформление);
NOC, агентскую комиссию и другие административные расходы по вашей сделке.
Что делать дальше
Когда бюджет по сборам понятен и вы знаете реальную итоговую сумму, начните с предварительного одобрения ипотеки в UAE.
Это даст вам преимущество в переговорах и реальный предел того, что вы можете себе позволить.
После этого сравните предложения по ипотечным ставкам:
фиксированным;
плавающим;
привязанным к EIBOR.
Сравнивайте общую стоимость, а не только рекламируемую ставку.
Самый дешёвый на вид вариант в реальности редко оказывается самым дешёвым.